Los Derechos de los compradores en Panamá
Junio 26 - Julio 2, 2009 Publicación en EL VISITANTE
Por Eduardo Achurra de Pardini & Asociados www.padela.com
Hoy en día Panamá es uno de los principales destinos de retiro mundiales y muchos compradores adquirieron apartamentos en pre-venta en la Ciudad de Panamá tal vez porque su horizonte les recuerda a Manhattan o Singapur. Pero la riqueza personal de muchos ha sido afectada por la crisis económica y puede haber reclamos civiles o criminales contra promotores inmobiliarios, constructores y otros para reembolsos sobre inversiones. Los inversionistas también están examinando con mayor cuidado las propiedades que ellos van a comprar en busca de defectos, daños y otros problemas.
Por lo tanto es esencial repasar acontecimientos recientes que favorecen a compradores en cuanto a condiciones habituales y términos de contratos de promesa de compra de bienes inmuebles.
Condiciones Abusivas
Según la decisión del Tercer Tribunal de apelación de Panamá del 27 de noviembre de 2007, toda compra de propiedad y acuerdos de venta deben seguir nuevas reglas en relación a las condiciones convenidas entre promotores y compradores, afectando a todos los nuevos vendedores de propiedades y compradores en lo que llaman Condiciones Abusivas.
Las condiciones abusivas son entendidas como aquellas condiciones donde una de las partes (usualmente el comprador) es limitado o incapaz de negociar el contenido del acuerdo, concediendo control abusivo al vendedor o promotor sobre la otra parte involucrada. Esta era una práctica muy común por promotores, hasta que una decisión del Tribunal de Apelación declarara esto ilegal.
La ley panameña considera los derechos del consumidor una materia de interés público. Por lo tanto, incluso cuando la parte afectada no hizo una denuncia debido a condiciones abusivas o cláusulas ilegales en un acuerdo de compra/venta, la “ Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia”, anteriormente CLICAC, está obligada a verificar, perseguir y llevar una queja formal ante cualquier autoridad judicial competente para proteger a los consumidores dentro de la jurisdicción panameña. En la práctica, la mayor parte de los reclamos son archivados a iniciativa del comprador o grupos de compradores.
Ejemplos Específicos
Estos son algunos ejemplos de cláusulas o convenios que ahora son considerados abusivos:
1. Cualquier condición que permite al promotor aumentar el precio de venta debido a los costos de construcción será considerada el ilegal mientras el acuerdo no represente una fecha exacta de entrega de proyecto.
2. Los acuerdos de compra no deben contener ninguna condición que limite el derecho del comprador de exigir compensación cuando los promotores deciden abandonar la construcción o la culminación de un proyecto en curso.
3. Cuando existen pagos atrasados debido a motivos de fuerza mayor, se debe contar con mecanismos de pago para saldar la deuda.
4. Ningún acuerdo obligará a las partes a renunciar al derecho de ayuda judicial.
5. Limitación de responsabilidad del vendedor.
Términos de Responsabilidad
Uno de los problemas más comunes en bienes inmuebles surge cuando la unidad (la casa o el apartamento) es entregada al comprador. En este momento, la casa o el apartamento puede exponer algunos defectos de construcción, en los acabados o la estructura en sí. Algunos defectos o daños no son obvios, y son considerados “no revelados”, u “ocultos”, y no aparecen hasta uno o dos años después. El acuerdo estándar limitó la responsabilidad del vendedor a un año. Esta cláusula fue considerada abusiva según el Tribunal con fecha del 27 de noviembre de 2007 y también contraviene el código civil panameño que declara una responsabilidad de diez años al constructor e incluso al arquitecto que diseñó el proyecto, por defectos “no revelados”, u “ocultos”.
Muchas de las leyes indicadas por el tribunal en los párrafos anteriores se han confirmado mediante el decreto de la Ley 29 de 2008, que modifica y mejora el Derecho de los Consumidores (Ley 45 de 2007).
Nuestro despacho de abogados, con más de 25 años de sólida experiencia en una amplia gama de asuntos, está a su disposición para proporcionarle orientación, si usted está considerando iniciar un reclamo por defectos, daños estructurales, y/o otros.
Póngase en contacto con nuestros expertos en litigio y departamento comercial.
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Por lo tanto es esencial repasar acontecimientos recientes que favorecen a compradores en cuanto a condiciones habituales y términos de contratos de promesa de compra de bienes inmuebles.
Condiciones Abusivas
Según la decisión del Tercer Tribunal de apelación de Panamá del 27 de noviembre de 2007, toda compra de propiedad y acuerdos de venta deben seguir nuevas reglas en relación a las condiciones convenidas entre promotores y compradores, afectando a todos los nuevos vendedores de propiedades y compradores en lo que llaman Condiciones Abusivas.
Las condiciones abusivas son entendidas como aquellas condiciones donde una de las partes (usualmente el comprador) es limitado o incapaz de negociar el contenido del acuerdo, concediendo control abusivo al vendedor o promotor sobre la otra parte involucrada. Esta era una práctica muy común por promotores, hasta que una decisión del Tribunal de Apelación declarara esto ilegal.
La ley panameña considera los derechos del consumidor una materia de interés público. Por lo tanto, incluso cuando la parte afectada no hizo una denuncia debido a condiciones abusivas o cláusulas ilegales en un acuerdo de compra/venta, la “ Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia”, anteriormente CLICAC, está obligada a verificar, perseguir y llevar una queja formal ante cualquier autoridad judicial competente para proteger a los consumidores dentro de la jurisdicción panameña. En la práctica, la mayor parte de los reclamos son archivados a iniciativa del comprador o grupos de compradores.
Ejemplos Específicos
Estos son algunos ejemplos de cláusulas o convenios que ahora son considerados abusivos:
1. Cualquier condición que permite al promotor aumentar el precio de venta debido a los costos de construcción será considerada el ilegal mientras el acuerdo no represente una fecha exacta de entrega de proyecto.
2. Los acuerdos de compra no deben contener ninguna condición que limite el derecho del comprador de exigir compensación cuando los promotores deciden abandonar la construcción o la culminación de un proyecto en curso.
3. Cuando existen pagos atrasados debido a motivos de fuerza mayor, se debe contar con mecanismos de pago para saldar la deuda.
4. Ningún acuerdo obligará a las partes a renunciar al derecho de ayuda judicial.
5. Limitación de responsabilidad del vendedor.
Términos de Responsabilidad
Uno de los problemas más comunes en bienes inmuebles surge cuando la unidad (la casa o el apartamento) es entregada al comprador. En este momento, la casa o el apartamento puede exponer algunos defectos de construcción, en los acabados o la estructura en sí. Algunos defectos o daños no son obvios, y son considerados “no revelados”, u “ocultos”, y no aparecen hasta uno o dos años después. El acuerdo estándar limitó la responsabilidad del vendedor a un año. Esta cláusula fue considerada abusiva según el Tribunal con fecha del 27 de noviembre de 2007 y también contraviene el código civil panameño que declara una responsabilidad de diez años al constructor e incluso al arquitecto que diseñó el proyecto, por defectos “no revelados”, u “ocultos”.
Muchas de las leyes indicadas por el tribunal en los párrafos anteriores se han confirmado mediante el decreto de la Ley 29 de 2008, que modifica y mejora el Derecho de los Consumidores (Ley 45 de 2007).
Nuestro despacho de abogados, con más de 25 años de sólida experiencia en una amplia gama de asuntos, está a su disposición para proporcionarle orientación, si usted está considerando iniciar un reclamo por defectos, daños estructurales, y/o otros.
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